索非亚业主您应该出售索非亚的房产或出租?- 房地产投资

2019-11-26 17:00:58
59

索菲亚业主:你应该出售物业在索菲亚或出租?

虽然媒体喜欢抨击保加利亚和激怒其房地产市场的消极情绪,但事实是,如果你买了索非亚市范围内的任何地方,你绝对可以转售或出租;有一个市场,有交易,你确实有选择给你。这篇简短的文章考虑了任一选项的利弊,同时指出了有助于或阻碍所有者决策的市场变动。

供应商的主要市场走势 - 贷款如何改变您的财产的吸引力。

我们现在看到,由于最近释放了少数只提供给保加利亚国民的抵押贷款,在内需的推动下,索非亚房地产价格出现了复苏。这些产品由保加利亚和外资银行提供,形成了一个重大趋势,主要被认为是国内信贷市场复苏的开始。恢复向外国人提供贷款需要多长时间,目前还很难说。毫无疑问,自重新发放90%的贷款以价值抵押贷款和普遍可以实现的申请人标准回归以来,首次购房者市场再次迅速上涨。市场处于完全由现金购买者主宰的阶段,他们毫不奇怪地只会用他们和银行里的钱购买,这导致买家只提出低报价,那些难以推销的供应商将别无选择。不要接受他们。我们认为,由6个月前没有的新抵押贷款所刺激的需求,在许多情况下将导致销售价格上涨5%。

我们之前报告说,那些搁置抵押贷款的银行同时吸走了市场上所有可用的现金,向储户提供高利率,这是一种快速和短视的证券形式。然而,对于房地产市场和考虑转售的业主来说,更好的消息是,近几个月来,这些"高街储蓄利率"已逐步从11%下调至目前的6%,因此,"快速、简便、高回报的现金存款"选项是不存在的。对那些拥有可支配资金的人来说,吸引力更长。如果没有如此快速的回报如此容易获得,投资到"砖头和砂浆"的古老预期增长的激励正在悄悄地回到那些有现金以及普通收入和购买公众的人的哲学中。

转售价格指南:

到目前为止,这听起来很有希望,然而,与我们刚刚开始走出的非常极端的下跌的轻微回升相比,实际价格的名义现实可能不会描绘出如此令人愉快的景象。

自然每个区域都有其价格,但一般的经验法则是,您的转售价值将比2007年的最高价格下降20-30%,如果目标在绝大多数地点超过800欧元/平方米(当然也有例外),您将很难转售。存在和导致实际销售和交易的共同需求,而不仅仅是报价和查询,是约650-750欧元/平方米在二级居住区居住区,如mladost,lyulin,ouvcha kupel等在这个级别可以获得抵押贷款,并可以完成销售。银行希望只向一对普通就业夫妇贷款2万至45,000欧元,这很可能根据他们按比例注入的资金,购买一套大小不错的1-2居室公寓。

如果你已经支付了1600 /平方米在一个更中央的位置,排队自己一个20-30%命中只有和卖1150 /平方米,不幸的是,这个高端的市场不存在在这个时候和销售在这个支架很少发生。银行不支持这个多余的市场结束,因此你会发现很少有活跃的买家与现金准备在这些水平消费。

究竟在卖什么?

我们的分析表明,目前的需求主要集中在完成或bds标准(未完成内部)1卧室公寓之间41,000-58,000欧元。这是迄今为止最常见的要求,通常是来自夫妇的经济支持,他们的银行或他们的家庭。任何标准,定期或平均新建1间卧室的公寓在非中心位置,是广告超过65,000欧元根本得不到注意,无论大小或方面。目前的现实是,物业的名义成本比质量或位置更重要。大部分需求在55,000-60,000欧元的玻璃上限下运作,市场上继续有足够的报价来养活活跃的买家,只要银行继续在当前级别。如果我们看到这种供应减少或银行开始更自由地放贷,那么综合影响将迫使严重的买家借贷,并支付更多的相同物业,因此零售价格将上升。虽然我们不能推测银行贷款,但我们可以看到,在索菲亚转售市场,不乏供应商;只要接受损失的业主的供应继续,目前的市场状态也将。

最好租房,等待进一步恢复吗?

虽然目前可实现的转售价值可能远低于您最初支付的价格,但至少有非常现实的选择来出租和盈利,或者至少大幅削减您持续的每月成本。特别是在索非亚,人们普遍认为,租赁是现在唯一可持续的选择,同时等待盈亏平衡点或有利可图的转售买家。人们普遍认为,价格将再次开始攀升,我们的预期不会超过3%,在未来5年的平均,自然会很高兴,如果它是高于这一点。

所有索菲亚房东的主要趋势

租户从20世纪60年代的旧街区迁出,搬进新的外资物业的新趋势,引发了租赁市场的小繁荣。虽然成千上万的新落成单位充斥市场,并通过供过于求压低利率,但与此同时,许多业主与物业,他们理想地希望转售迅速成为\'苦恼的房东\',让低利率找人来付账加上经济衰退的总体影响(工资下降、失业率上升等),这些因素导致租金下降,这反过来又使和鼓励了越来越多的租户考虑现在负担得起的新建房产以前是无法实现的。

实际上,我们看到一波物业因各种原因冲击租赁市场,房价下降部分是由于供过于求、房东绝望和经济衰退等因素,这反过来又使数以万计的租户买得起新建筑。第一次。可惜,物业的这波仍然比租户的浪潮大得多,因此租金仍然令人失望。

租赁优势

索非亚业主您应该出售索非亚的房产或出租?- 房地产投资 索非亚业主您应该出售索非亚的房产或出租?- 房地产投资

业主迅速决定不出租的主要原因是家具的必要投资。然而,作为一家公司,我们提供免费提供索菲亚公寓,然后收回成本的租金收入,一旦租户被安置。通常,我们支付与公寓相关的任何费用,包括供暖系统、厨房、家具、小修、照明等,我们相信您已经支付了公寓费用,现在公寓应该自行支付。这减轻了对前期现金的需求,作为一项策略,它负责将82套新公寓推向市场(在撰写本文时),否则这些公寓肯定会空置。

选择租金的基本优势是,它将产生一个积极的现金流,这至少将有助于物业/投资/抵押贷款等的持续运行成本,而它几乎是闻所未闻的租金收入在索菲亚产生的利润,相当于可接受的年度投资回报率(roi),它总是远远优于无收入的替代。一旦出租,净收入将会导致2-4%的回报率(一般在需求较便宜的小型工作室中较高,而空置肯定会使业主为此付出代价:每年的财产税、每年的维护费、设施账单、保险等,相当于负2-3%的回报率。因此,实际"现金在你的银行"之间的租金或没有,对于一个普通1间卧室的公寓,可以高达3,000-4,000欧元/年。

结论:

底线是,市场不会很快或很快恢复,因此业主的选择是转售在目前的价值,并采取冲击价格,或出租物业,或接受每月的少量利润或至少显著减少自己的贡献抵押贷款/运行成本每月。另一种选择是让公寓空置,这是可以理解的,如果你不想装修,但没有任何财务意义,如果你等待更好的时间转售在更高的价格,你提供免费的家具,使你实现租金收入。我们的建议是出售或坚持5年,并出租它的时间,以减轻您的损失。

您也可能喜歡這些文章